Choisir un local commercial : aspects financiers et fiscaux à considérer

Choisir un local commercial est une décision importante pour le succès de votre entreprise, pour plusieurs raisons

Introduction : L’importance du choix du local commercial

Choisir un local commercial est une décision importante pour le succès de votre entreprise, pour plusieurs raisons :

1. Attirer des clients : Un emplacement stratégique peut attirer plus de clients potentiels, augmenter ainsi vos ventes
2. Réduire les coûts : Un bon emplacement peut équilibrer les coûts de loyer avec les avantages financiers qu’il procure
3. Renforcer l’image de marque : l’emplacement contribue à la perception de votre entreprise par les clients et les partenaires
4. Faire face à la concurrence : comprendre l’emplacement de vos concurrents peut influence votre stratégie commerciale
5. Respecter les réglementations : choisir un endroit conforme aux règles locales évite les problèmes juridiques
6. Accès et commodités : un emplacement avec de bonnes infrastructures peut améliorer l’efficacité et l’accessibilité de votre entreprise

Tous ces facteurs combinés peuvent maximiser vos opportunités de croissance et de succès.

Analyse de la rentabilité et estimation des coûts

Quel statut juridique pour un local commercial ? Sur le volet juridique pour louer, vous devez signer un bail commercial. Il s’agit d’un contrat réglementé par le Code de Commerce. Dans la pratique il vous assure la stabilité et sécurité de votre activité.

En voici les caractéristiques essentielles :

–Durée : La durée minimale est de 9 ans, mais il est possible de prévoir une durée plus longue. Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans.

–Destination des locaux : Les locaux doivent être utilisés pour l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

–Droit au renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à l’expiration de celui-ci, sous certaines conditions.

–Loyer : Le loyer est fixé librement par les parties, mais il peut être révisé périodiquement (généralement tous les 3 ans)

–Cession du bail : Le locataire peut céder son bail, sous certaines conditions, notamment l’accord du bailleur.

–Travaux et charges : Les obligations de réalisation des travaux et le partage des charges entre le bailleur et le locataire doivent être clairement définis dans le contrat de bail.

–Garantie : Le bailleur peut exiger une garantie financière de la part du locataire.

Petit plus : faîtes relire le bail par un juriste afin d’anticiper et éviter les litiges.

Le loyer dépend de la surface et de l’emplacement. Votre expert-comptable peut établir avec vous une analyse de sa rentabilité grâce à des données sectorielles et géographiques. Il est essentiel de choisir un local adapté pour maximiser votre rentabilité et attirer une clientèle fidèle.

Lors de l’installation de votre activité, des coûts sont à prévoir. Les frais de garantie, par exemple, peuvent représenter entre 3 et 6 mois de loyers. Il est important de noter que le montant de cette garantie n’est pas encadré par la loi, laissant une certaine liberté de négociation entre le locataire et le propriétaire. Assurez-vous d’inclure ces frais dans votre plan financier pour éviter toute mauvaise surprise.

Les travaux d’aménagement peuvent également être nécessaires pour adapter le local à votre activité. Le montant de ces travaux est variable en fonction de vos besoins spécifiques et doit inclure les aspects réglementaires si vous accueillez de la clientèle. Par exemple, les normes de sécurité, d’accessibilité et d’hygiène doivent être respectées pour garantir la conformité légale de votre activité.

Autre composante importante : le fonds de commerce ou le pas-de-porte. Le fonds de commerce peut être lié au bail commercial et représente l’ensemble des éléments corporels et incorporels nécessaires à l’exploitation de votre activité. Le pas-de-porte, quant à lui, est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire en contrepartie de la signature du bail commercial. Ce montant peut varier en fonction de l’attractivité et de la valeur du local.

Voici un inventaire des coûts récurrents à prévoir pour votre activité :

1. Le loyer : Assurez-vous de bien comprendre les modalités de paiement et faites attention aux décalages de trésorerie avec la TVA.
2. Les charges : Incluent les dépenses communes liées à l’entretien de l’immeuble, comme le nettoyage, la sécurité, et les réparations.
3. L’assurance : Nécessaire pour couvrir les risques liés à votre activité et protéger vos biens et vos employés.
4. Les coûts spécifiques : Comme le droit d’utiliser la voie publique ou les redevances spécifiques des centres commerciaux, qui peuvent varier en fonction de l’emplacement et de la nature de votre activité.
5. L’entretien des locaux : Inclut les réparations, la maintenance et les améliorations nécessaires pour maintenir un environnement de travail agréable et fonctionnel.

Il est important de bien maîtriser les coûts pour assurer la rentabilité et la viabilité de votre activité. Pensez à établir des comptes prévisionnels pour anticiper les dépenses et gérer efficacement votre trésorerie

Aspects fiscaux : taxes et obligations du local commercial

En tant que locataire d’un local commercial, vous avez plusieurs taxes à acquitter. Il est important de bien comprendre ces obligations fiscales pour éviter toute mauvaise surprise. Voici un aperçu détaillé des principales taxes auxquelles vous serez soumis :

Taxes à la charge du locataire

1. La taxe foncière : La taxe foncière est une taxe annuelle sur les propriétés bâties et non bâties. Bien que cette taxe soit généralement à la charge du propriétaire, il est courant que celle-ci soit répercutée sur le locataire dans le cadre d’un bail commercial. Cette répartition doit être explicitement mentionnée dans le contrat de bail. Ainsi, en tant que locataire, vous serez responsable du paiement de cette taxe si cela est prévu par votre bailleur.
2. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : La CFE est une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET) et elle est calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour les besoins de son activité professionnelle. Le montant de la CFE varie selon la taille de l’entreprise et la localisation géographique du local. En tant que locataire, vous devez vous assurer de déclarer correctement cette taxe chaque année.
3. La Contribution Economique Territoriale (CVAE) : La CVAE est l’autre composante de la CET et elle s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 500 000 euros. La CVAE est calculée sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise et son taux varie en fonction du chiffre d’affaires. Il est important de vérifier si votre entreprise dépasse ce seuil afin de vous conformer à cette obligation fiscale.
4. La Taxe sur les Surfaces Commerciales (TASCOM) : La TASCOM concerne les établissements commerciaux dont la surface de vente excède 400 m². Cette taxe est due annuellement et son montant dépend de la surface totale de vente ainsi que du chiffre d’affaires réalisé. Vous pouvez obtenir plus d’informations sur cette taxe en consultant le site des impôts à l’adresse suivante : Taxe sur les Surfaces Commerciales (TASCOM).

Déclarations fiscales

Pour simplifier vos démarches, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable. Celui-ci pourra se charger des déclarations fiscales relatives à la CFE et à la CVAE, et vous conseiller sur les meilleures pratiques à adopter pour être en conformité avec les différentes obligations fiscales.

Options de financement et aides pour l’acquisition d’un local

Pour financer l’achat ou la location de votre local commercial, plusieurs solutions existent, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients. Voici un aperçu des principales options :

1. Le prêt bancaire :

Le prêt bancaire est une des solutions les plus courantes pour financer l’acquisition d’un local commercial. Vous empruntez une somme d’argent à la banque et vous remboursez ce montant avec des intérêts sur une période déterminée. Les conditions du prêt, telles que le taux d’intérêt, la durée de remboursement et les frais de dossier, varient en fonction de votre profil financier et des garanties que vous pouvez offrir. Un prêt bancaire permet de devenir propriétaire du local dès l’achat, ce qui peut être avantageux à long terme.

2. Le crédit-bail immobilier :

Le crédit-bail immobilier, aussi appelé leasing immobilier, est une solution de financement qui permet de louer un bien immobilier avec une option d’achat à la fin du contrat. Cette formule est particulièrement adaptée aux entreprises qui souhaitent disposer d’un local sans mobiliser immédiatement des capitaux importants. Vous payez des loyers pendant une période déterminée, et à l’issue de cette période, vous avez la possibilité de lever l’option d’achat pour devenir propriétaire du local. Le crédit-bail offre une certaine flexibilité et permet de préserver la trésorerie de l’entreprise.

3. La location-vente :

La location-vente, aussi connue sous le nom de « vente à réméré » ou « promesse de vente », est une solution intermédiaire entre la location et l’achat. Elle consiste à louer un local avec une promesse de vente à terme. Pendant la période de location, vous payez des loyers qui peuvent être partiellement déduits du prix de vente si vous décidez de lever l’option d’achat. Cette formule permet de tester l’implantation de votre activité dans le local avant de vous engager définitivement à l’achat. La location-vente offre donc une certaine souplesse et permet de mieux évaluer la rentabilité du local avant de devenir propriétaire.

En choisissant la solution de financement la plus adaptée à votre situation, vous pourrez mieux gérer vos ressources financières et assurer le succès de votre projet immobilier.

Les points essentiels du prêt bancaire :

Point essentiel	Détails
Solution la plus courante	Le prêt bancaire
Apport bancaire	10% à 20%
Critère financier	Le loyer doit être supérieur aux mensualités de crédit
Durée maximum	20 ans
Remarque	L’acquisition du local est souvent réalisé après le fonds de commerce

Il existe plusieurs aides pour financer l’achat de votre local commercial. Pour en bénéficier, plusieurs organismes peuvent vous aider :

1. La BPI (Banque Publique d’Investissement)

La BPI est un acteur clé dans le financement des entreprises en France. Elle propose des solutions de financement sur mesure pour les entrepreneurs, notamment pour l’achat de locaux commerciaux. La BPI peut vous aider à structurer votre projet et à trouver les meilleures options de financement adaptées à vos besoins. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter leur site web ici.

2. Les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) ou les Chambres de Métiers et de l’Artisanat (CMA)

Les CCI et les CMA sont des organismes locaux qui soutiennent les entreprises dans leur développement. Ils offrent des conseils, des formations et des aides financières pour l’achat de locaux commerciaux. Ces organismes peuvent également vous orienter vers d’autres sources de financement et vous aider à monter votre dossier de demande d’aide.

3. Les Conseils Régionaux

Les Conseils Régionaux proposent également des aides financières pour l’achat de locaux commerciaux. Ces aides varient en fonction des régions et des spécificités locales. Il est donc important de se renseigner auprès de votre Conseil Régional pour connaître les dispositifs disponibles dans votre région.

Autres aides en fonction de votre lieu d’implantation

En fonction de votre lieu d’implantation, vous pouvez bénéficier d’autres aides, telles que des exonérations de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ou d’impôts. Ces exonérations peuvent être permanentes, temporaires ou dépendre de votre localisation géographique. Pour en savoir plus sur ces aides, vous pouvez consulter le site les-aides.fr.

Conclusion : Choisir un local qui correspond aux besoins de votre activité

En conclusion, le choix d’un local adapté aux besoins de votre activité professionnelle est une étape cruciale pour assurer la pérennité et le succès de votre entreprise. Pour ce faire, plusieurs critères essentiels doivent être minutieusement examinés.

Tout d’abord, il est primordial de déterminer la surface nécessaire pour vos opérations. Cette évaluation doit tenir compte de vos besoins actuels ainsi que de vos projets de croissance futurs. La surface doit être suffisante pour accueillir vos équipements, stocks, et offrir un espace de travail confortable à vos employés.

Ensuite, l’emplacement stratégique joue un rôle clé dans l’attractivité de votre activité. Choisissez un local situé dans une zone fréquentée par votre clientèle cible. La proximité des moyens de transport, la visibilité et l’accessibilité du local sont des éléments déterminants pour attirer et fidéliser vos clients. Un emplacement bien choisi peut augmenter significativement votre chiffre d’affaires.

De plus, les infrastructures du local doivent répondre aux exigences spécifiques de votre activité. Cela inclut non seulement les aménagements internes, tels que l’électricité, la plomberie, la climatisation et la connexion internet, mais aussi les équipements spécifiques nécessaires à votre secteur d’activité. Assurez-vous également que le local est conforme aux normes de sécurité et d’accessibilité en vigueur.

En prenant en compte ces éléments – la surface, l’emplacement et les infrastructures – vous serez en mesure de sélectionner un local qui non seulement répond aux besoins actuels de votre activité, mais qui également soutiendra votre développement futur. Un local bien choisi peut devenir un levier puissant pour la croissance et la réussite de votre entreprise.